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不動産業で起こりやすい不正とは？事業者が知っておくべきリスクと対策

不動産業は、売買・賃貸・管理などで大きな金銭が動く業界です。それだけに、意図的な不正から気づかないうちに犯してしまう法令違反まで、さまざまなトラブルが起こりやすい環境にあります。

不動産事業者として、業界で起こりやすい不正の類型とそれに伴うリスクを把握しておく必要があります。

重要事項説明・契約書面の不備

宅建業法は、売買や賃貸の契約前に宅建業者が重要事項説明書（35条書面）を交付し、その内容を宅地建物取引士に説明させることを義務付けています。

また、契約締結後には契約書面（いわゆる37条書面）の交付を行うことも義務とされています。

しかしながら、こうした書面まわりの違反が発生してしまっている実情が存在します。比較的よくある違反内容は次のとおりです。

違反内容によっては罰則が適用されることもあります。
たとえば説明に不備があった場合などには業務停止のペナルティを科されることがありますし、相手方に損害が発生するとその分処分が重くなり、免許取消に至る危険性もあります。

重要事項説明以外にも、宅建業法は業務運営全般にわたって細かくルールを定めており、これらルールへの違反も処分事例として発生しています。

たとえば専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結すると、宅建業者は一定期間内にレインズ（指定流通機構）へ物件情報を登録する義務を負います。
また、媒介の報酬には法令上の上限があり、売買と賃貸のいずれにおいても所定のルールに沿って算出される額を超えて受け取ることは違法です。

そのほか、事務所ごとに帳簿の備え付けと従業者名簿の整備も欠かせず、怠ると処分・罰則の対象となり得ます。

「問題ない」と考えていても、顧客トラブルや立入検査をきっかけに日常的な管理不備を指摘される可能性には留意しておきましょう。

「囲い込み」とは、売主から専任媒介や専属専任媒介の依頼を受けた物件について、他社に事実上紹介しないなどして自社だけで買い手を探し、取引を自社で完結させようとする行為を指す言い方です。

自社で買い手を見つけることで、一つの取引で売主・買い手の双方から仲介手数料を得ようとするケースが問題視されています。

売主にとっては買い手が集まりにくくなるため、売却機会の損失や価格の低下につながります。

悪質なケースでは業務停止命令や免許取消処分まで受ける可能性がありますし、このようなリスクを踏まえ、囲い込みと疑われる行為が起こらないよう自社の運用を正確に把握することが求められます。

不動産業者は、氏名・住所・資産状況・家族構成など顧客のデリケートな情報も扱う機会が多くあります。

そこで起こり得る問題として、「退職した従業員が顧客リストを転職先に持ち出す」「査定書などの情報が第三者に流出する」「顧客情報を、取得目的と異なる用途（営業DMなど）に利用する」などが挙げられます。

不動産業者にも個人情報保護法は当然適用されるため、目的外利用や漏えいが発生した場合には個人情報保護委員会への報告義務が生じます。

違反行為に対しては指導・助言や勧告、命令、公表といった措置が取られることがあり、事案によっては罰則が科される可能性もあります。併せて、顧客から損害賠償請求を受けるリスクがあることも把握しておくべきです。

不動産取引では高額な資金が動きますし、取引実態が把握されにくいという性質から、犯罪収益の隠匿（マネーロンダリング）に悪用されるリスクも秘めています。

そのことから、宅地建物取引業者は犯罪収益移転防止法上の「特定事業者」として、売買取引の際に①本人確認、②確認記録や取引記録の作成と保存、③疑わしい取引の届出、という3つの義務を負っているのです。

売主が「いくらでもいいから早く売りたい」と言っている、書類を「登記上の会社所在地と異なる場所に送ってほしい」と言われた、などのケースは疑わしい取引の例としてしばしば挙げられますので、安易に応じないよう注意しましょう。

「これくらいなら大丈夫」という感覚のまま進めてしまったり、チェックなしに手続きを進めてしまったりしていると、いつか違反を指摘される危険性があります。そこで特に次の点は日頃から意識してチェックするよう努めましょう。

なお、規制内容が法改正により変化することもあります。知らず知らずのうちに違法行為をはたらいてしまうことのないよう、専門家の協力も得ながら体制を整備していきましょう。

投稿日:2026/6/12